À quel âge vendre en viager et quelles conséquences sur la rente

Existe-t-il un âge idéal pour vendre en viager ?

Non. Présenter 70, 75 ou 80 ans comme « l’âge idéal » pour vendre en viager serait trop simpliste. Les textes officiels ne fixent pas une tranche d’âge qui conviendrait à tous les vendeurs.

En revanche, l’âge est bien l’un des éléments pris en compte dans une vente en viager. Le ministère de l’Économie précise que le montant de la rente doit notamment tenir compte de la valeur du bien, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, de l’existence éventuelle d’un bouquet et du caractère libre ou occupé du viager.

Pourquoi l’âge du vendeur intervient-il dans le calcul du viager ?

Dans une vente en viager, la rente ne se détermine pas en appliquant simplement un pourcentage au prix d’une maison ou d’un appartement. Plusieurs éléments doivent être réunis pour construire le dossier.

L’âge et l’espérance de vie du vendeur font partie de ces paramètres. Ils interviennent aux côtés de la valeur du bien, du bouquet éventuel et, dans un viager occupé, de l’occupation conservée par le vendeur.

Deux propriétaires possédant des biens de valeur comparable peuvent donc aboutir à des montages différents. Leur âge peut différer, mais aussi leurs objectifs : l’un souhaitera peut-être privilégier un capital lors de la vente, tandis que l’autre recherchera davantage une rente régulière.

Nous détaillons séparément cette mécanique dans notre article consacré au calcul du bouquet et de la rente d’un viager occupé à Aubagne. L’objectif ici est surtout de comprendre ce que l’âge change réellement avant de commencer les calculs.

Que change réellement le passage à 70 ans pour l’impôt sur la rente ?

Il existe bien un seuil important à 70 ans, mais il s’agit d’un seuil fiscal. Il ne signifie pas qu’il faudrait automatiquement attendre cet âge pour vendre.

Pour une rente viagère constituée à titre onéreux, comme celle qui peut être versée en contrepartie d’une vente immobilière en viager, l’article 158 du Code général des impôts prévoit que seule une fraction de la rente est considérée comme un revenu imposable. Cette fraction dépend de l’âge du vendeur qui perçoit la rente, appelé crédirentier, au moment de l’entrée en jouissance de celle-ci.

Le seuil des 70 ans modifie donc la fraction de la rente prise en compte pour l’impôt sur le revenu. Il ne permet pas, à lui seul, de connaître le montant d’impôt que le vendeur paiera réellement.

Le Bulletin officiel des finances publiques précise également que l’âge est apprécié au moment où la rente entre en jouissance. La fraction imposable déterminée à cette date reste ensuite inchangée.

Ainsi, une personne dont la rente commence lorsqu’elle a 68 ans relève de la fraction correspondant à son âge au moment de l’entrée en jouissance. Le simple fait d’atteindre ensuite 70 ans ne fait pas automatiquement passer cette rente dans la fraction fiscale de 30 %.

Faut-il attendre 70 ans pour vendre en viager ?

Pas sur le seul critère fiscal. Le passage à 70 ans modifie bien la fraction de rente retenue comme revenu imposable lorsque l’entrée en jouissance intervient à partir de cet âge. Mais cette donnée ne permet pas, à elle seule, de déterminer le meilleur moment pour vendre.

Attendre ou vendre plus tôt peut modifier d’autres paramètres du projet. L’âge intervient dans l’établissement de la rente, tandis que les besoins du propriétaire peuvent eux aussi évoluer : disposer d’un capital, obtenir un complément de revenus, faire face au coût d’entretien du logement, continuer à vivre chez soi ou organiser différemment son patrimoine.

La fiscalité doit donc être prise en compte, mais elle ne devrait pas être isolée de la situation personnelle et patrimoniale du vendeur. Deux personnes du même âge peuvent avoir des revenus, un patrimoine, des besoins et des objectifs très différents.

Le seuil des 70 ans est donc une information utile pour comprendre le traitement fiscal de la rente. Ce n’est pas une règle permettant d’affirmer qu’il faudrait vendre avant ou après cet anniversaire.

L’âge suffit-il pour savoir si une vente en viager est intéressante ?

Non. Une étude sérieuse doit partir de la situation du propriétaire et du bien immobilier.

C’est l’ensemble de ces éléments qui donne du sens à une étude viagère. L’âge est important, mais il n’est qu’une partie du dossier.

Pour certains propriétaires, la réflexion commence lorsque les charges ou l’entretien de la maison deviennent plus lourds tout en souhaitant continuer à y vivre. Nous avons développé cette situation dans notre article consacré au viager à La Penne-sur-Huveaune pour rester chez soi malgré les charges.

Et lorsqu’un couple vend en viager ?

Lorsque plusieurs personnes perçoivent une rente, ou lorsqu’une rente est prévue avec réversion au profit du survivant, la situation demande une analyse plus précise.

Le Bulletin officiel des finances publiques prévoit des règles particulières pour les rentes constituées sur plusieurs têtes et pour les rentes réversibles. Lorsque le montant revenant à chaque bénéficiaire est individualisé, l’âge de chacun au moment de l’entrée en jouissance est notamment pris en compte pour déterminer sa fraction imposable.

Les règles diffèrent lorsqu’une rente est réversible au profit du survivant. Il serait donc incorrect de prendre simplement l’âge de l’un des deux vendeurs ou d’effectuer une moyenne des deux âges sans examiner le montage retenu.

Dans ce type de dossier, les conditions de la rente et de sa réversion doivent être définies précisément et examinées avec le notaire chargé de l’acte.

Avant de parler d’âge, il faut connaître la valeur réelle du bien

L’âge du vendeur ne permet pas de calculer un viager si la valeur de départ du bien est approximative. La valeur immobilière constitue l’une des bases de l’étude.

À Aubagne et dans les communes voisines, deux maisons présentant une surface comparable peuvent avoir des valeurs sensiblement différentes selon leur emplacement, leur terrain, leur état, leur accessibilité, leur stationnement ou leurs prestations.

Une estimation trop générale peut donc fausser les hypothèses utilisées ensuite pour construire le viager.

C’est pourquoi l’étude commence par l’appréciation du bien dans son marché local avant d’examiner le type de viager envisageable, l’occupation éventuelle, le bouquet et la rente.

Pour comprendre l’ensemble de la démarche, vous pouvez consulter notre page dédiée à la vente en viager à Aubagne.

Questions fréquentes sur l’âge et la vente en viager

Quel est le meilleur âge pour vendre en viager ?

Il n’existe pas un âge unique qui conviendrait à tous les vendeurs. L’âge intervient dans l’étude de la rente et de son traitement fiscal, mais la valeur du bien, les besoins du propriétaire, ses autres revenus, le type de viager et l’équilibre recherché entre bouquet et rente doivent également être pris en compte.

Pourquoi parle-t-on souvent de 70 ans en viager ?

Parce que 70 ans constitue un seuil fiscal pour les rentes viagères à titre onéreux. Lorsque le crédirentier a atteint 70 ans lors de l’entrée en jouissance de la rente, 30 % de celle-ci est retenu comme revenu imposable, contre 40 % lorsque l’entrée en jouissance intervient entre 60 et 69 ans inclus.

Une rente viagère est-elle imposée à 30 % après 70 ans ?

Non. Il ne s’agit pas d’un taux d’imposition de 30 %. Lorsque le crédirentier a atteint 70 ans au moment de l’entrée en jouissance de la rente, 30 % du montant de cette rente est retenu comme revenu imposable.

Cette fraction doit ensuite être replacée dans la situation fiscale globale du foyer. Les autres revenus imposables, notamment les pensions de retraite, peuvent également entrer dans le calcul. L’impôt effectivement dû dépend donc notamment du revenu net imposable du foyer, de son quotient familial et du barème progressif applicable.

La fiscalité de la rente change-t-elle lorsque le vendeur vieillit ?

La fraction imposable est déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, cette fraction reste ensuite inchangée.

Faut-il attendre d’avoir 70 ans pour vendre en viager ?

Il n’existe pas de règle officielle recommandant d’attendre 70 ans. Cet âge correspond à un seuil concernant la fraction imposable de la rente, mais le choix du moment de la vente dépend également du bien, des revenus, des besoins du propriétaire, du bouquet recherché, de la rente souhaitée et du type de viager envisagé.

L’âge suffit-il pour calculer une rente viagère ?

Non. Le ministère de l’Économie indique que le montant de la rente doit notamment prendre en compte la valeur du bien, l’âge et l’espérance de vie du vendeur, l’existence éventuelle d’un bouquet et son montant, ainsi que le caractère libre ou occupé du bien.

Vous vous demandez si c’est le bon moment pour étudier un viager ?

Plutôt que de partir d’un âge présenté comme idéal, il est plus utile d’examiner votre bien, vos revenus, vos besoins et ce que vous attendez réellement d’une vente en viager.

L’Immobilière des Collines accompagne les propriétaires à Aubagne et dans les environs pour étudier leur projet, apprécier la valeur du bien et envisager les différentes possibilités de vente en viager avant toute mise sur le marché.

Sources officielles

Ces informations sont générales et ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique personnalisée. La situation du vendeur, de son foyer et les modalités retenues dans l’acte doivent être appréciées au cas par cas avec les professionnels compétents, notamment le notaire.